Quel est votre objectif avec cet investissement ? Un objectif n’est valable que s’il est écrit, communiqué et s’il encadre toutes vos décisions. Si ce n’est pas le cas, vous n’avez que des souhaits et nous ne prenons pas beaucoup de risques en disant qu’ils resteront des souhaits.

1- Trouvez un vendeur motivé

L’une des règles de base est de bien acheter. Pour bien acheter, il n’y a pas de secrets, il faut acheter à quelqu’un qui veut vraiment vendre. La règle n°1 de l’investissement locatif est simple : vous faites votre bénéfice dès l’achat, pas à la revente. Si ce n’est pas le cas, ça n’en vaut pas la peine. Si vous achetez trop cher, une gestion parfaite ne pourra souvent pas rétablir la rentabilité de votre investissement. L’une des raisons pour lesquelles je vous recommande d’acheter au bon prix, c’est que vous ne pouvez absolument pas connaitre l’état du marché au moment où vous voulez revendre et donc il serait un peu surréaliste de parier sur une augmentation du prix du bien. En vous concentrant sur la rentabilité immédiate, vous vous prémunissez contre plusieurs choses dont notamment le fait de devoir revendre votre bien si jamais vous n’avez plus les moyens de l’entretenir. Trouvez un vendeur qui ne gagne pas d’argent avec son investissement, qui habite loin de son bien et qui doit se déplacer, qui est mal informé sur le marché et vous avez de bonnes chances d’acheter à un bon prix. Le prix d’achat est décisif et le loyer que vous pouvez en tirer également. Ne payez pas trop cher le bien et ne surestimez pas la valeur locative.

2- Définissez votre cible, à qui vais-je louer ?

Lors d’un premier investissement et selon notre capacité d’emprunt, vous devez être cohérent et faire preuve de bon sens. Par exemple, si vous ciblez les étudiants, les petites surfaces sont traditionnellement réservées pour eux. La conséquence c’est que l’emplacement devra être choisi en fonction de la cible. Tout le monde sait que l’emplacement est l’un des facteurs clés d’un investissement réussi mais sur le terrain la réalité reprend souvent le dessus. Aussi dans l’exemple de notre studio pour étudiant, l’environnement du bien est déterminant. Si vous destinez ce studio à de jeunes travailleurs, les critères sont différents. Sachez qui vous visez. En fonction de la population, il y a des avantages et des inconvénients connus comme par exemple le fait que l’étudiant reste peu longtemps et nécessite régulièrement la recherche de remplaçant. L’emplacement ne doit pas se choisir en dépit d’une faible attractivité.

3- Faites vos recherches, visitez beaucoup et faites peu de propositions

La sagesse dicte qu’il faut visiter un grand nombre de biens pour effectuer un achat. La méthode de recherche peut être déroutante car les supports sont très nombreux : internet, journaux, agents immobiliers…

4- Achetez à côté de chez vous

Ce critère est simple mais j’en fais un point à part entière. Toujours acheter près de chez soi. L’alternative est d’acheter dans un endroit qu’on connait bien (par exemple la ville d’où l’on vient). La proximité est nécessaire pour 2 raisons :

• savoir réellement où vous achetez,
• pouvoir intervenir en cas de problème.

Si vous gérez vous même le bien, il est d’autant plus préférable d’être proche. Il existe bien entendu de nombreux exemples où la gestion à distance se passe bien. Ce que je souhaite éviter c’est de devoir me rendre en urgence une ou 2 fois pour régler un petit problème qui nécessite ma présence et que cela me décourage.

5- Créez votre équipe

Vous devez considérer que les premiers investissements sont un processus d’apprentissage. Un agent immobilier, un notaire et un comptable sont 3 membres de votre équipe que vous devez sélectionner avec précaution. Parfois trouver un bon artisan est aussi nécessaire. D’autres membres peuvent être : architectes, assureurs, banquiers et géomètres. Si vous souhaitez vraiment être sérieux dans ce domaine, vous allez être amené à devoir créer une équipe. Si vous investissez avec un partenaire regardez bien que vous :

• êtes complémentaires,
• pouvez débattre sainement d’une idée,
• travaillez et récoltez les récompenses à part équitables,
• avez les mêmes objectifs,
• partagez les mêmes valeurs.

6- Débranchez votre côté instinctif

Il faut analyser les biens de manière rationnelle. Le meilleur moyen est d’établir une liste écrite (typiquement sous Excel) de critères. La liste de critères vous garantie que vous ne « tombez » pas amoureux d’un bien et que vous comparez correctement les différents biens. Analysez le bien sous tous les angles. Les éléments à regarder sont nombreux mais ce n’est pas pour autant qu’il faut éviter de les contrôler. Si vous trouvez un problème, ce n’est peut-être pas une raison pour annuler l’achat mais pour négocier le prix en conséquence. Dans ce cas, rien ne vaux un devis établit par un professionnel sérieux pour effectuer la réparation.

7- Faites vos calculs de rentabilité

Calculez la rentabilité de votre investissement. En dessous de 10 % net (après impôts), l’investissement est discutable. Vous ne devez pas avoir de surprises. Le prix demandé par le vendeur n’a aucun fondement. Il se base bien souvent sur ses espérances ou sur une estimation elle même basée sur des données discutables. C’est à vous de calculer le prix que vous pouvez donner en fonction du rendement que vous voulez obtenir. Pour cela vous devez obtenir le prix du loyer et être certain que c’est le véritable loyer. Faites confiance mais vérifiez. Bien souvent, les biens seront surévalués mais ce n’est pas pour autant qu’il faut conclure que vous faites fausse route. Vous achetez un revenu financier pas de la pierre. Si le revenu n’est pas bon, votre investissement est raté. Cependant deux autres éléments peuvent jouer en votre faveur : le loyer potentiel et le loyer futur. Le loyer potentiel correspond au loyer que pourrait obtenir le propriétaire actuel en faisant quelques changements simples. Ce sont ces mêmes changements que vous allez pouvoir faire immédiatement pour relever le loyer. L’autre point, le loyer futur correspond à la progression supposée du loyer basée sur le bien, son environnement et le plafond d’augmentation. Les frais d’entretien ne doivent pas être sous-estimés. Plus le bâtiment vieilli, plus l’entretien coûte cher est une règle générale que vous pouvez suivre.

8- Financez votre investissement

La recherche d’un financement peut être longue mais pour éviter de perdre une opportunité, il est bon de vérifier votre capacité d’emprunt avant de faire une offre tout comme vous l’auriez fait pour acheter votre propre logement.

9- N’hésitez pas à faire ce qu’il faut, restez informé

Ce que grappille le débutant lors d’un premier investissement, il le perd généralement plus tard à son grand regret comme une prophétie auto-réalisatrice : on ne peut pas gagner avec l’immobilier.

L’investisseur professionnel n’hésite pas à faire ce qu’il faut qu’il s’agisse de marketing pour louer le bien, d’assurance pour se protéger ou d’avocat pour étudier un problème épineux avant l’achat. Il y a des domaines où il ne faut pas faire de petites économies et toute l’étude avant l’achat d’un bien est critique.

10- Trouvez de bons gestionnaires

La gestion est un point critique. Si vous avez bien acheté, la gestion peut ruiner votre achat et votre cash-flow. Même si vous ne prévoyez pas à priori de confier le bien à un gestionnaire, prévoyez une marge dans vos calculs pour cette éventualité. Soyez patient. Soyez renseigné.